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成本控制的六種方法總結,,成本管理目標怎么寫
項目總投資包括直接投資以及營銷費,、管理費和財務費。而除地價外直接投資又包括建安費用及非建安費,,非建安費用主要包括以下四部分:開發(fā)前期費,、紅線內配套費、政府收費,、不可預見費,。即:
項目總投資=直接投資+營銷費+管理費+財務費
直接投資=地價+除地價外直接投資,。
除地價外直接投資=建安費+非建安費
非建安費=開發(fā)前期費+紅線內配套費+政府收費+不可預見費
由于地價不受后續(xù)各環(huán)節(jié)成本管控的影響,,所以各公司通常都采用扣除地價后的目標成本作為計算基數(shù)。同時,,因管理費,、營銷費、財務費三大費用不屬于建安費用,,故實操中,,通常以除地價外直接投資作為建面單方的核算指標。建面單方是項目競品分析及項目銷售定價的重要參考指標,。
各公司目標成本編制原則及合約規(guī)劃劃分不盡相同,,建造標準及項目定位差異較大,同時地區(qū)規(guī)定及收費標準也不完全相同,,直接導致各項目單方建面成本上下浮動較大,,故以下非建安費用劃分及單方指標僅做參考,具體指標實際核算確定,。
開發(fā)前期費:
字面意思,,開發(fā)前期費指的就是項目具備正式開發(fā)建設條件前需要花費的費用。項目正式開發(fā)建設前,,需要做一系列準備工作,,主要是前期的勘察測繪、設計等費用,。具體包括以下內容:
開發(fā)前期費=勘察費+設計費+委托費+臨時設施費
勘察費:包括初勘,、詳勘及其它勘察費,比如地質勘察、超前鉆,、工程物探等,,不含稅建面單方約5元/㎡。其中:
超前鉆:針對巖溶地區(qū),,每樁進行超前鉆勘察,,并出具合規(guī)的勘察報告。
工程物探:地下文物,、管網(wǎng)(電力,、燃氣、給排水,、熱力等管線周邊地下綜合管線圖),、障礙物等探測、基底普探,。
設計費,,主要包括以下幾項,不含稅建面單方約75元/㎡,。
設計費=概念規(guī)劃設計+方案至施工圖設計+室內設計+園林綠化工程設計+施工圖審查+其它設計費,。其中:
方案至施工圖設計:單體建筑方案(總圖、外立面,、戶型等)設計至擴初設計,、各專業(yè)(建筑、結構,、水電暖等)施工圖設計,,不含稅建面單方約42元/㎡:
室內設計:售樓處、創(chuàng)意樣板間精裝修方案及施工圖設計(含軟裝),、公布部位精裝修設計,、室內精裝修方案及施工圖設計,不含稅建面單方約10元/㎡,;
園林綠化工程設計:含方案設計,、擴初、施工圖及現(xiàn)場配合和結構,、機電設計,,不含稅建面單方約6元/㎡
施工圖審查:含建筑施工圖、超限高層,、人防,、地質勘察、幕墻節(jié)能,、消防,、燃氣等施工圖紙審查(含變更),,不含稅建面單方約2元/㎡
其他設計費:如基坑支護設計、樁基礎設計,、人防設計,、門窗深化設計、外飾面設計,、供水供電設計,、燃氣設計、智能化設計等,。
委托費:主要包括咨詢費及評估費,、環(huán)評費、招投標代理費,、其它咨詢費,,不含稅建面單方約20元/㎡。其中:
咨詢費,、評估費:包含公開招投標費用,,全過程造價咨詢、結算互審等,。全過程咨詢費不含稅建面單方約15元/㎡
環(huán)評費:指的是環(huán)境評估技術咨詢,,不含稅建面單方約1元/㎡
招投標代理費:委托第三方單位招標的費用,如設計,、監(jiān)理,、施工,、前期物業(yè)招標代理,。不含稅建面單方約1元/㎡;
其它咨詢費:比如綠色建筑,、風洞實驗,、竣工環(huán)保驗收咨詢等
臨時設施費:主要包括臨水、臨電,、管線遷移及其它臨時設施,,不含稅建面單方約15元/㎡。其中:
臨水:臨時供排水管線的接駁,、鋪設,,臨時排水溝的修建,以及完成該工作所必須的其他輔助工作(如掘路及修復)等,,不含稅建面單方約4元/㎡,。
臨電:臨時變配電設備的購置、租賃,、安裝,,臨時線路的架設,,以及完成該工作所必須的其他輔助工作,不含稅建面單方約4元/㎡,。
管線遷移:電力,、熱力、給水,、排水,、燃氣、通信管線的遷移及辦理相關手續(xù),。
其它臨時設施:臨時道路開口及占道費,、路燈遷移及補償費、市政綠化遷移補償費及恢復費等

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成本管理目標怎么寫
成本控制的六種方法總結
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