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土地成本如何分攤,？

“企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：(一)土地成本,，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意,?！彼^占地面積法31號文也進行了定義，31號文第二十九條：占地面積法指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配,。

我認為,，土地成本按物業(yè)占地面積進行分配不太合理，同時在操作上也有很大難度,。理由如下：

1,、土地成本和土地容積率存在極大相關(guān)性。容積率即地塊的地上建筑物的建筑面積與該地塊的面積的比率,，容積率越高,，說明小區(qū)建筑面積越大,，地塊的居住密度大;容積率越小,，說明小區(qū)的建筑面積越小，地塊的居住密度小,。而每個土地在獲得時,，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地的最大建筑面積,。因此,，在土地市場中，容積率越高的地塊往往土地拍賣價格越高,，這時的土地成本按照總建筑面積或總可售面積計入單位成本應(yīng)該比較合理,。一般土地拍賣市場上都會按土地成交價及容積率計算樓板價，以此判斷土地價值是否合理(即面包和面粉誰貴的問題),。

2,、物業(yè)的占地面積雖然也會影響物業(yè)的售價，但并不存在占地面積越大物業(yè)售價越高的線性關(guān)聯(lián),，這時,，土地按物業(yè)占地面積進行分配必然使得開發(fā)產(chǎn)品收入和成本的不配比。比如,，在同一土塊中建造不同的物業(yè)形態(tài),，如別墅和小高層，這時,，小高層每平方建筑面積所占的宗地面積要遠小于別墅所占的宗地面積,，如果說別墅的單位占地面積是小高層的5倍，但別墅的售價絕不可能也達到小高層售價的5倍,，因此一般財務(wù)處理中上例中的別墅和小高層土地成本都按照可售面積(或建筑面積)進行分攤,。

3、按物業(yè)占地面積進行分配在操作上也有很大難度。在物業(yè)大產(chǎn)證上,，宗地面積所對應(yīng)的土地面積均指的是整個項目土地面積,，即使存在不同物業(yè)形態(tài)，在不同物業(yè)形態(tài)大產(chǎn)證上的宗地面積也沒有進行分割,。在缺乏專業(yè)測繪資料的情況下,，既要確定不同物業(yè)形態(tài)的實際占用面積，又要合理分攤公共面積,，如道路,、綠化、變電站等,，這明顯不切合實際,，哪個房產(chǎn)公司有這能耐我真服了他。

因此,，31號文按“占地面積法進行分配”在即不完全合理又無法執(zhí)行的情況下,，可能只能流于形式，在實務(wù)中,，絕大部分的納稅人應(yīng)該還是會將土地成本按照總建筑面積或總可售面積分攤計入單位成本,。

另外補充一點個人想法：31號文三十條規(guī)定實際上給了納稅人一個稅收籌劃的空間，納稅人可先對其不同物業(yè)形態(tài)的土地增值稅稅負進行測算,，如果測算后不同物業(yè)的土地增值稅存在稅率差,，那么納稅人可按31號文的規(guī)定按“占地面積法進行分配”以此降低稅負。

比如,，企業(yè)同一地塊分期開發(fā)(此情況下土地增值稅需分期清算),，一期小高層和高層，二期為別墅,，如果企業(yè)以前按建筑面積分攤土地成本,，測算后小高層和高層土地增值稅適用稅率30%，別墅土地增值稅適用稅率50%,，即不同物業(yè)的土地增值稅存在稅率差,，那么此時納稅人可以按31號三十條規(guī)定按“占地面積法進行分配”土地成本，增加別墅土地成本,，以此達到減少土地增值稅稅負的效果,。

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